利沃夫州近郊 M-06 国道旁 3 公顷连片商业酒店用地
规划条件已批，4 块合计约 $41.9 万（约 $14/㎡）

出让方	利沃夫市议会（土地资源管理局），市有土地，出售所有权（不是租赁）
位置	利沃夫州利沃夫区小皮德利斯基村（Малі Підліски）南街，属利沃夫市镇联合体；到利沃夫市中心公路约 16 公里、20 分钟
成交条件	每块至少 2 名合格竞买人，英式竞价，起拍价＝专家评估价
中标人另付	补偿挂牌准备费用（市议会决定第 7.1 条，金额以签约时列明为准）；公证费
限制	商店地块有 0.078 公顷在电力设施保护区内；地块周边有供水、排水、通信管线保护带
管网	公告"现有工程管网"一栏为空，水电气需自行申请接入

数据来自 Prozorro.Sale 四场公告、利沃夫市议会出售决定（2026 年第 7614、7926、7927、7928 号）、城市规划条件（2024-06-14 第 64–67 号）、地籍摘录、评估结论、合同草案和现场照片（2026-10-26 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-26 汇率 45.20 折算。地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。

标记为公告坐标。

• M-06 国道约 150 米。M-06（欧洲公路 E40）是基辅—利沃夫—乔普的主干道，这里正是从基辅方向进入利沃夫的路段；约 400 米处接 H-17（利沃夫—卢茨克）。
• 周边已有路边服务业。约 500 米有一家酒店，约 600 米有 WOG 加油站，国道对面是汽车和商业设施——规划成"酒店＋餐厅＋商店＋办公"的路边服务综合体，有现实基础。
• 不直接临国道。地块和 M-06 之间隔着一条有树的他人地块，进出要走规划道路（南街）；从国道上的可见度也会被树带挡住一部分。
• 北边是村里的独栋住宅，西边是已划好的宅基地街区。

2019 年，原杜布利亚尼市议会批准了这里一块约 2.3 公顷原私人农地改为商业用途的详细规划，2020 年完成各地块的土地测量；村子并入利沃夫后，利沃夫市建筑局 2024 年 6 月给每块都出了城市规划条件（有效）：

地块	规划建设内容	限高	建筑密度上限	约可建占地
酒店 1.2 公顷	新建酒店，东侧与餐厅连建	16 米	15%	约 1,800㎡
餐厅 0.8 公顷	新建餐饮设施，西侧与酒店连建	8 米	16%	约 1,280㎡
商店 0.51 公顷	新建商业设施	10 米	28.2%	约 1,450㎡
办公 0.45 公顷	新建办公楼	16 米	18%	约 810㎡

• 低密度、带大停车场的路边综合体。建筑只占 15%–28%，大部分是停车、绿化和场地，适合汽车客流。
• 没有限期开工的要求。市议会决定第 7 条是常规义务：按用途使用、依法报建、缴土地税、给市政管网留通道、不损害邻地；用途不符时，所有权可依《土地法》第 140、143 条终止。
• 改用途要议会同意。想做仓储物流、汽车 4S 店等，要看是否落在 03.07 商业、03.08 旅游餐饮、03.10 办公的范围内，报名前书面确认。

地块	挂牌轮数	报名	价格变化
商店 0.51 公顷	2025-04 起 15 轮	全部 0 人	₴336.2 万 → 2026 年重新评估 ₴339.9 万（+1%）
酒店 1.2 公顷	2025-05 起 13 轮	全部 0 人	₴750.3 万 → ₴739.8 万（−1.4%）
餐厅 0.8 公顷	2025-05 起 13 轮	全部 0 人	₴513.1 万 → ₴512.6 万（−0.1%）
办公 0.45 公顷	2025-05 起 13 轮	全部 0 人	₴300.7 万 → ₴303.2 万（+0.9%）

政府土地出售流拍不降价，只在重新评估时小幅调整，所以不要指望"等它便宜"。

同一出让方的成交：价格并不贵

我们拉了利沃夫市议会 2024 年以来全部 167 场土地拍卖（出售 138 场、租赁 29 场），已成交 32 场。和这 4 块最接近的是：

• 格里亚达村（利沃夫近郊）2025 年 5 月：办公用地（03.10）0.18–0.2 公顷四块、工业用地 0.62–0.75 公顷四块，全部成交，每平方米 ₴422–655，均为 2 人报名、成交价为起拍价的 1.11–1.34 倍；
• 马列希夫村 2 公顷工业用地（2025 年）：₴681/㎡，2 人报名；
• 利沃夫市区、温尼基、杜布利亚尼的小块商业、工业地：多在 ₴2,100–6,300/㎡。

小皮德利斯基 4 块是 ₴616–674/㎡，与近郊同类成交价持平，远低于市区。按近郊成交 1.1–1.3 倍的规律，如果真有竞争，成交价大概在约 $15–19/㎡。

• 至少 2 人报名的门槛。利沃夫市议会已成交的出售地块，多数是 2 人报名、成交价接近起拍价。只有一家感兴趣、没有第二家，就照样流拍。我们不安排陪拍，找关联方凑数属于串标。
• 用途窄、需要运营方。酒店、餐厅、路边商业都要有人经营，单纯买地的投资人不会来。
• 保证金高、资金占用大。4 块保证金合计约 $12.6 万。
• 配套要自己做：不临国道、管网未接、地面潮湿要地勘。
• 战时酒店餐饮需求不确定，开发商普遍观望。

换个角度看：竞争少。真正有业态、有运营能力的买家，只要找到第二个同样感兴趣的独立买家（比如一个拿酒店餐厅、另一个拿商店办公），就能按接近起拍价的价格拿到入城口的成片土地。

升值空间来自开发和经营，不来自地价自然上涨：利沃夫是西部的企业搬迁和物流中心，国道入城口的路边酒店、餐饮、汽车服务和展示类商业，在战后通行恢复时最先受益。我们不对地价涨幅和经营收益做承诺。

投资人类型	合不合适	理由
酒店、路边餐饮、汽车服务运营商	最合适	规划正好是酒店＋餐厅＋商店＋办公，入城口客流
在利沃夫设区域总部、展厅的企业（含中国出口企业）	合适	办公和商店地块可做办公展示，靠近国道；仓储不在用途内
两三家互补的投资人组团	合适	分拿不同地块，自然满足"至少 2 人"，统一开发
只想买地等涨的投资人	不合适	流拍不降价、没有成交记录、持有期地税
想做仓储物流的	不合适	用途不含仓储，改用途要议会决定

土地买卖适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV，中标后股权转给你）。

代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

这 4 块地在资产市场的条目（含官方附件和照片，会员可看云盘资料）：

• 酒店用地 1.2 公顷 · 餐厅用地 0.8 公顷 · 商店用地 0.51 公顷 · 办公用地 0.45 公顷

利沃夫州其他在拍开发用地：

• 利沃夫市里亚斯内-2 工业区 2.56 公顷（出售，约 $26/㎡）：资产条目
• 利沃夫市北街工业仓储用地 2.01 公顷（出售，约 $27/㎡）：资产条目
• 拉瓦-鲁斯卡口岸边三块工业和路边服务用地（租赁）：《完整分析》
• 科马尔诺镇中心 0.92 公顷市场用地（20 年租赁）：《完整分析》
• 舍普蒂茨基 16.34 公顷工业用地（10 年租赁）：《完整分析》

三州开发级标的总览见《开发用地备选清单》，或直接到 资产市场 按城市、类型筛选。