三块地速览（官方数据）
| 地块一 | 地块二 | 地块三 | |
|---|---|---|---|
| 位置 | 拉瓦-鲁斯卡市镇区，镇外西南、Р-40 公路南侧的新工业片区（2024 年详细规划），两块同属一片 | 拉瓦-鲁斯卡镇区西缘，Р-40 公路与铁路之间 | |
| 面积 | 0.7617 公顷 | 0.6000 公顷 | 0.1242 公顷（约 28×44 米） |
| 用途代码 | 11.02 加工、机械制造及其他工业企业建筑，"包括废物处理设施，特别是带发电装置的" | 12.11 路边服务设施（测量项目写明为"汽车服务和轮胎维修"） | |
| 原用途 | 01.17 农业储备地（耕地），2025-12 议会决定改为 11.02；不计农业生产损失补偿 | 02.11 储备地（已划作建设用地），2024 年改为 12.11 | |
| 租期 | 15 年 | 15 年 | 10 年 |
| 规范估值 | ₴2,244,895 | ₴1,768,330 | ₴980,023（公告）/ ₴1,184,870（10-08 新摘录） |
| 起拍年租 | ₴67,347（约 $1,497）＝估值 3% | ₴53,050（约 $1,179）＝估值 3% | ₴59,243（约 $1,316） |
| 每公顷年租 | 约 $1,965 | 约 $1,965 | 约 $10,600 |
| 保证金 | ₴20,204（约 $449） | ₴15,915（约 $354） | ₴17,773（约 $395） |
| 中标人补偿准备费 | ₴40,100（约 $891） | ₴40,100（约 $891） | ₴55,800（约 $1,240） |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格报名人；报名费各 ₴864.70 | ||
| 报名截止（基辅时间） | 11-12 20:00，11-13 开拍 | 11-09 20:00，11-10 开拍 | 11-09 20:00，11-10 开拍 |
| 设施与限制 | 空地，无建筑；国家地籍未登记限制 | 一条 10/0.4 千伏电线穿过（保护带约 0.011 公顷）；西北角规划有变电站（10 米卫生防护距离） | |
数据来自 Prozorro.Sale 三场本轮公告（2026-10-09 / 10-13 发布）及按地籍号、按出租方检索到的全部历史拍卖；附件：议会决定（2024-05、2024-08、2025-12）、2024 年片区详细规划批准决定、测量项目（各 33–35 页）、国家地籍摘录、物权登记摘录、规范估值摘录、合同草案、卫星截图（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳。因有客户正在关注，本文不公开地籍号和拍卖编号，会员可向我们索取。
位置与道路：离口岸有多近
标记为拉瓦-鲁斯卡镇中心；口岸在西北方向 M-09 公路上，过境后是波兰赫雷本内（Hrebenne）。
| 按公路算 | 地块一、二 | 地块三 |
|---|---|---|
| 到 M-09 国际公路 | 约 2.6 公里 | 约 0.8 公里 |
| 到乌波边境线 | 约 7.5–8 公里，约 12 分钟 | 约 6 公里，约 10 分钟 |
| 到波兰赫雷本内 | 约 9.3 公里 | 约 7.5 公里 |
| 到拉瓦-鲁斯卡镇中心 | 约 3 公里 | 约 1.3 公里 |
| 到利沃夫市中心 | 约 65 公里，约 74 分钟 | 约 64 公里，约 71 分钟 |
- M-09 是利沃夫—拉瓦-鲁斯卡—波兰边境的国际公路，过境后接波兰 17 号公路通往卢布林、华沙。往返欧洲的货车、大巴从这里进出。
- 三块地都在 Р-40 地区公路边上，Р-40 在镇西与 M-09 相接，往南通往亚沃里夫方向。
- 两块工业地在镇外，离住宅区有一段距离；路边服务地在镇区边缘，旁边就是居民区和铁路。
地块一、二：镇外新划的工业片区
按 2024-08-02 议会第 66 号决定，这里是"波季利奇村'波利贡'地段"详细规划区：把一片农业储备地改成工业用途，划出 12 块地，包括 16.83 公顷和 9.08 公顷的大块工业地、六块 0.6–0.76 公顷的小块工业地、一块 1.3 公顷的公用设施地（燃气、蒸汽热水、供排水）、一块 0.64 公顷商业地，以及一块 3.5 公顷的墓地。地块一、二是其中的两块小地。
- 目前是空地。测量项目写明"地块无建筑、无树木灌木，不在文物保护区、自然保护区、水体保护带内"，原为耕地。
- 没有公用设施。片区规划了公用设施地块，但何时建成、谁出钱，文件没写。接电、接水、排污都要自己申请。
- 2025 年 12 月用途表述扩大了。两块地的议会决定和国家地籍里，用途都写成"工业企业建筑，包括废物处理设施，特别是带发电装置的"。这意味着租户可以建废物处理设施，也意味着同一片区将来可能出现垃圾处理或垃圾发电项目。对做仓储、客货周转的人，这是要问清楚的事（见第 9 节）。
地块三：铁路与公路之间的路边服务地
- 面积小，但用途对口。12.11 是"路边服务设施"，包括加油站、汽车服务、轮胎维修、停车、路边餐饮和住宿。测量项目写明的具体用途是"汽车服务和轮胎维修"。
- 电线穿过。国家地籍登记了约 0.011 公顷的电力设施保护带，建筑要避开。公告的"限制"栏却写"未登记"——文件不一致，以地籍为准。
- 隔壁已有同类经营者。同一规划里那块 0.45 公顷的路边服务地，2023 年 12 月有 4 人竞价，最后以起拍价 4.3 倍租出。地块三的自然竞争者很可能就是它的承租人。
价格历史与同类成交
三块地本身
| 地块 | 上一轮 | 本轮 |
|---|---|---|
| 地块一 | 2026-04，同价 ₴67,347，0 人报名 | 同价，11-12 截止 |
| 地块二 | 2026-04，同价 ₴53,050，0 人报名 | 同价，11-09 截止 |
| 地块三 | 2024-10，₴49,001，0 人报名 | ₴59,243（规范估值按指数上调），11-09 截止 |
两块工业地起拍都是规范估值的 3%——法律允许的最低档，已经没有降价空间。
同一片区的兄弟地块
| 地块 | 时间 | 结果 |
|---|---|---|
| 0.70 公顷（11.02，15 年） | 2026-03 | 0 人报名，此后未再挂牌 |
| 0.65 公顷（11.02，15 年） | 2026-06 | 2 人报名，以 ₴65,700 成交（起拍 1.14 倍），承租人为个人 |
| 16.83、9.08 公顷大块 | — | 尚未在 Prozorro 挂牌 |
拉瓦-鲁斯卡市议会其他成交（2023 年以来 77 场）
| 类型 | 成交情况 |
|---|---|
| 镇区内工业地租赁（0.4–1.57 公顷，10 年） | 2024 年多块以起拍价 1.0–1.1 倍成交，年租 ₴10.3–30.7 万（镇区内规范估值高得多） |
| 镇区内工业地出售（约 0.25 公顷） | 2025 年四块中三块成交，₴71–90 万（按今日汇率约 $1.6–2.0 万） |
| 路边服务地（12.11）租赁 | 2023-12：0.4506 公顷，4 人竞价，₴350,001/年（4.3 倍）；2026-02：0.8218 公顷，2 人，₴450,000/年（1.18 倍） |
| 镇区商业地出售（约 0.1 公顷） | 2026-07 两块各 3 人竞价，₴69–71 万 |
怎么读：口岸小镇的路边服务地有真实需求，镇区内的工业地也有人租、有人买；镇外这片新工业区刚起步，目前只租出一块，0.6–0.76 公顷的小地多数还是 0 人。地块三起拍每公顷约 $10,600/年，比两块已成交的路边服务地（每公顷约 $12,200–17,300/年）还便宜。
能不能做口岸物流周转
建议：报名前带着具体业务方案去问议会（土地关系科），请对方书面确认这项业务属于 11.02 或 12.11 的允许范围。这是最省钱的一步。
合同草案要点与文件矛盾
- 租期：地块一、二 15 年，地块三 10 年；期满承租人有优先续租权。
- 不得改用途："限制：在整个合同期内改变土地用途"——三份合同都有。
- 租金只涨不降：每年可因规范估值、指数、法定税率变化调整；通过拍卖出租的市有地，租金不得下调。
- 罚则很重：逾期付租，10 天内要交相当于一整年租金的罚金，另加每天 2% 的滞纳金。
- 不能单方解约（对双方都一样）；改良须出租方书面同意才能获得补偿。
- 优先购买权：议会日后决定出售这块地时，承租人有优先购买权。注意：外国人和外资公司在乌克兰买非农用地有限制，一般只能买自有建筑下面的地，应由乌克兰公司持有。
- 可以自建：承租人可按用途和规划法规自行建设，建筑物归承租人所有。
- 地块一、二的合同把土地类别写成"住宅和公共建筑用地"，国家地籍是"工业、交通……用地"。
- 地块三的合同把类别写成"农业用地"，国家地籍是"工业、交通……用地"。
- 地块三的公告写"未登记使用限制"，国家地籍登记了电力设施保护带。
- 地块三公告的规范估值是 ₴980,023，10 月 8 日的新摘录是 ₴1,184,870，签约时租金比例按哪个算要书面确认。
价值、机会与适合什么人
价值：按起拍价，地块一 15 年合计约 $2.25 万，地块二约 $1.77 万，地块三 10 年约 $1.32 万（都未计每年指数上调和规范估值重算）。中标时还要一次性补偿准备费 $891–1,240。和口岸附近镇区内的工业地（年租 ₴10–30 万）相比，这片镇外新区的租金低得多；代价是没有设施、一切从零开始。
升值空间来自"在地上做出业务"：建厂房、仓库、服务点并经营起来，租赁权本身不会自动升值。战后重建、口岸扩容可能带来更多过境车流，但不能当作确定的收益依据。
| 投资人类型 | 建议看哪块 | 理由 |
|---|---|---|
| 做中欧贸易、需要在边境附近分装、包装、组装的企业 | 地块一或二（可同时报两块） | 11.02 允许的工业主业＋配套仓储装卸，位置理想 |
| 做货车维修、轮胎、司机服务、路边餐饮的 | 地块三 | 用途完全对口，镇区边缘、紧邻 M-09 |
| 做客运、大巴中途停靠的 | 地块三（小规模） | 工业地不适合接待旅客；地块三面积小，只能做服务点 |
| 只想做纯物流堆场、货车停车场的 | 不合适（三块都不完全对口） | 11.02 不能改用途；地块三太小。应另找 12.04 交通用地或现成仓库 |
| 做废物处理、再生资源的 | 地块一、二 | 用途明确包含废物处理（含发电）；需环评 |
| 只想低价锁地、等升值转手的 | 不合适 | 租金只涨不降，罚则重，空置有成本 |
风险
怎么参与、联系我们
外国人和外资公司可以租非农用地。要建厂、自营的，适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV，中标后股权变更给你）；需要实际经营的土地租赁，不建议模式三。
按起拍价：地块一标的额约 $22,449、地块二约 $17,683、地块三约 $13,165，都属于 $5,000–$100,000 档，尽调费每块 $500（同时尽调两块以上可合并报价）；中标后竞拍协助费、签约服务费各按标的额 × 1%。会员 ¥1,200 / 季、¥3,600 / 年，不抵扣服务费。代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台不经手交易资金。
告诉我们具体做什么（加工分装 / 维修服务 / 客运停靠）、需要多大面积、多大电力。
业务是否属于用途范围；片区规划和废物处理项目情况；公用设施建设计划。同时向供电公司问接电容量和费用。
视频连线看现场、道路接口和邻地；准备乌克兰公司（AU139「商务落地」注册起步 $1,500）或由陆侨代设 SPV。
地块二、三 11-09 截止，地块一 11-12 截止。中标后补偿准备费、签合同并办理国家登记；签约前要求改正第 7 节列出的文件矛盾。
告诉我们你的业务和时间，我们帮你判断三块地哪块合适，也可以继续在口岸周边找现成仓库、厂房和 12.04 交通用地。推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录），消息会直接送达平台管理员，并自动附上本文链接。