两层标的速览（官方数据）
| 4 层 | 5 层（顶层） | |
|---|---|---|
| 出租面积 | 850.5㎡ | 892.5㎡ |
| 起拍月租（含增值税） | 81,265.28 格里夫纳 约 $1,982 | 85,278.38 格里夫纳 约 $2,080 |
| 每㎡每月 | 两层相同：约 95.6 格里夫纳，约 $2.33 / ㎡ / 月（含增值税） | |
| 租期 | 7 年 | |
| 保证金 | 48,759.17 格里夫纳（约 $1,189） | 51,167.03 格里夫纳（约 $1,248） |
| 报名费 / 加价步长 | 340 格里夫纳 / 1,500 格里夫纳 | |
| 开拍条件 | 英式竞价，1 人报名即可成交 | |
| 报名截止 | 2026-11-09 20:00（基辅时间） | |
| 开拍 | 11-10 12:30 | 11-10 11:00 |
| 设施 | 有自来水；允许用电功率 20 kW；无供暖 | 楼层公用卫生间；允许用电功率 20 kW；无供暖；公告写明"需要维修" |
| 出租方 | 乌克兰电信股份公司（АТ «Укртелеком»，私营企业，非政府部门） | |
| 楼宇 | 五层办公楼，总建筑面积 4,970.4㎡；院子有围墙、地面硬化，大门共用；夜间由各租户安排门卫值守；旁边有 5 个免费车位 | |
| 官方用途分类 | 行政办公类不动产。出租方建议用途：办公、健身房、工作室、作坊 | |
数据来自 Prozorro.Sale 官方公告及附件（2026-10-10 查询）：4 层 CLE001-UA-20261009-95659，5 层 CLE001-UA-20261009-45706。美元按约 41 格里夫纳兑 1 美元折算。基辅 10 月 25 日起改冬令时（UTC+2），上表时间已按冬令时换算。
14 轮拍卖记录：租金没有降，反而涨过
| 时间 | 4 层月租 | 5 层月租 | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2025-05 至 2026-04（9 轮） | 51,030 | 53,550 | 全部无人报名（当时租期 5 年） |
| 2026-05 | 95,613 | 100,335 | 无人报名 |
| 2026-07 至 2026-09（3 轮） | 81,265 | 85,278 | 无人报名（租期改为 7 年） |
| 本轮（11-10 开拍） | 81,265 | 85,278 | 报名中 |
金额单位：格里夫纳 / 月，均含增值税。
这张表说明两件事：一是没人竞争，如果只有你一家报名，就按起拍价成交；二是现在的租金比一年前高了约 59%。一年前更便宜的价格都没有人租，所以不能因为挂了很多轮，就认为现在是低价。
位置与现状
- 在敖德萨市区，但不在海边，也不在老城核心。按 OpenStreetMap 门牌，巴尔基夫斯卡街 54 号在滨海区，靠近莫尔达万卡老街区和公爵花园（Дюківський парк）一带。到德里巴索夫斯卡步行街（市中心）和火车站，直线距离都在 3 公里左右；到阿尔卡迪亚海滩直线约 7 公里。
- 周边是居民区和老工业、仓储用地混在一起，巴尔基夫斯卡街是一条进出城的干道，交通方便，但不是游客区。
- 两条公告的官方坐标都标错了（一条落在梅奇尼科夫街，一条落在柳斯特多夫路），出租方的描述里也一条写马林诺夫斯基区、一条写滨海区。具体楼栋和入口，看房时以现场为准。
区位示意（OpenStreetMap 门牌"巴尔基夫斯卡街 54 号"的位置，图右侧为市中心方向）。打开大地图
公告附带的照片：上排为大楼外观，左下为 5 层，右下为 4 层。
从照片和图纸能看出：
- 这是一栋苏联时期的电信技术楼，层高较高，柱网规整，每层是一个约 50 米长的长条形大开间，两端各有一部楼梯。
- 5 层是毛坯：墙面剥落，地面破损，要整层重新装修。
- 4 层现在有人在用：照片里有攀岩墙、乒乓球台、运动器材，像是一家室内运动场馆或俱乐部。交房时能否完整腾空，签约前要向出租方书面确认。
租金贵不贵：三种比法
比法一：跟住宅比。敖德萨一套 50㎡ 的公寓月租 200 多美元，约合每㎡每月 $4 以上；这里是 $2.33，看起来便宜四成。但两者不是同一种东西：公寓有暖气、卫生间、厨房，装修好就能住；这里是没有暖气的毛坯大开间，要先投入一大笔装修，才能用来做生意。
比法二：跟它自己的历史比。一年前每㎡每月约 60 格里夫纳，现在约 95.6 格里夫纳，涨了约 59%。之前更低的价格挂了 9 轮都没有人租。
比法三：算 7 年的总账。合同规定租金每年至少上涨 10%（见第 6 节）。按最低涨幅计算：
| 只租 5 层 | 两层都租 | |
|---|---|---|
| 第 1 年月租 | 约 $2,080 | 约 $4,062 |
| 第 7 年月租 | 约 $3,685 | 约 $7,197 |
| 7 年租金合计 | 约 $23.7 万 | 约 $46.2 万 |
这只是房租，没有算水电、物业服务费、强制保险和装修。物业服务费另计，包括电梯维护、排水、垃圾清运、土地税分摊等，金额以出租方报价为准。
我们的判断：按每平米单价看，在敖德萨市区不算贵；但它是一个要你自己投钱装修的毛坯空间，租金每年往上走，而且出租方 90 天就可以解约。所以它不是"捡便宜"，而是"在市区用较低的租金换一个大空间，前提是你有一门马上能用上这个空间的生意"。
能不能做酒店、民宿
很多人看到"市区、800 多平、两千美元"，第一反应是改成酒店或民宿。我们逐项核对后，不建议这样做，原因有五个：
- 电不够。每层允许用电只有 20 kW。一间客房的空调、热水器、照明加起来就要好几千瓦，20 kW 连 10 间房都撑不住。扩容要向供电公司申请，能不能批、要多久、花多少钱都不确定。
- 没有暖气，卫生间只有公用的。做客房要每间配卫生间，上下水管线要从头铺，供暖也要自己解决。这部分投入，通常远高于几年的房租。
- 用途和消防审批。官方用途是行政办公。改成住宿要办用途变更、过消防验收，还要业主（乌克兰电信）配合签字，而合同规定所有改造都要先经出租方同意。
- 租约随时可能被收回。任何一方提前 90 天通知就能解约，不可拆除的装修归出租方，不予补偿。酒店装修动辄几十万美元，投资回收期远长于"90 天"这道保障。
- 位置不是旅游位置。大楼不在海边，也不在老城景区，周边是居民区和老工业区；入口和院子与其他租户共用，也没有独立的前台门面。战时敖德萨的游客量也不稳定。
如果你确实想做住宿类项目，更现实的路径是：先跟出租方谈清楚电力扩容、改造许可和"不提前解约"的补充条款，谈得下来再做可行性测算；谈不下来，就去找本来就是住宅或酒店用途的物业。
更适合做什么
比较合适（耗电少、不怕"毛坯感"、装修可拆）：
- 攀岩、蹦床、舞蹈、武术、桌球等室内运动场馆（4 层现在就是这一类用途，说明有这个需求）
- 摄影棚、直播间、拍摄基地、艺术工作室
- 培训中心、语言学校、联合办公
- 中国企业在敖德萨的办公室加样品展厅（例如重建建材、电力设备的展示和洽谈点）
- 轻型仓储和电商备货：要先确认有没有货梯，没有货梯不建议放重货
不太合适：酒店、民宿、餐饮（理由见上一节）；耗电大的加工生产；需要临街门面和客流的零售。
只租一层，还是两层都租？建议先租一层。5 层是毛坯，适合从零装修成你需要的样子；4 层有人在用，要先确认腾空时间。两层都拿，第一年的房租就是每月约 $4,060，适合已经有明确业务和团队的企业。
合同里最要紧的条款
两层用的是同一份《商业不动产租赁合同》范本（2026-03-26 版），和我们此前分析过的敖德萨北郊 835㎡ 厂房出自同一出租方、同一版本。我们通读后挑出以下条款（以签约时的正式文本为准）：
- 租金每年自动上调：按上一年消费物价指数上调，但每年不低于 10%。
- 双方都可以提前解约：任何一方提前至少 90 天书面通知，即可无理由提前解除合同。7 年是上限，不是保障。
- 税费上涨可调租：房产税、土地税等上涨时，出租方可提前 60 天通知，单方面调高租金。
- 装修投入：不可拆除的改造归出租方，不予补偿，也不能抵扣租金。
- 可能的租金优惠：范本有一条可选条款，承租人自费改造的，前若干个月租金打五折。本标的是否适用、打几个月，要和出租方谈。
- 保险：签约后一个月内要为租赁物投保，保险公司需出租方同意。
- 必须用乌克兰电信的网络：交房后 14 天内要和出租方签宽带上网服务合同，拒签或解约属于出租方可以解除租约的情形。
- 转租：范本给了两种写法，需出租方书面同意，或者事先通知出租方。用哪一种，签约前要确认。
- 续租：到期前 90 天提出续租意向；出租方也可以重新拍卖，承租人要参加竞拍。
必须看清的风险
怎么参与与费用
租赁项目沿用官方拍卖的三种合作模式，由陆侨服务有限公司承办。租约先折算成"标的额"：
按起拍价：5 层 $2,080 × 84 ≈ $174,720；4 层 $1,982 × 84 ≈ $166,488。尽调费和服务费按标的额计算，每年的自动调租不计入标的额。
- 模式一 · 你自己的乌克兰公司直接承租：适合打算自己经营的企业。还没有公司的，可以通过 AU139「商务落地」办理注册（起步 $1,500，5–10 个工作日），要赶在 11 月 9 日报名截止前办好。
- 模式二 · 陆侨代设 SPV 竞拍，中标后转给你：来不及自己注册公司、但想自己经营的，可以选这种。
- 模式三 · 陆侨代租代管：陆侨以自有公司 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ» 的名义承租，负责装修、分割招租和日常管理，收益来自转租租金差。这个标的整层大开间，可以考虑隔成若干间小办公室或工作室分租，但前提是先和出租方谈定转租条款。
| 会员 | ¥1,200 / 季，¥3,600 / 年（独立的信息服务费，不抵扣后续服务费） |
| 拍前尽调 | 标的额超过 $100,000 按 × 1% 收，预先收取，不论是否竞拍、是否中标都不退。含实地查看、确认电梯和货梯、电力扩容可能性、4 层腾空情况、转租条款。只做 5 层约 $1,747；只做 4 层约 $1,665 |
| 官方保证金 | 4 层约 $1,189，5 层约 $1,248；未中标按官方规则退回 |
| 中标后 | 模式一、模式二：竞拍协助费、签约服务费各按标的额（按成交月租）× 1%，共 2%；模式三：不收现金服务费，陆侨持有项目 10% 权益 |
| 运营分成（模式三） | 项目年化超过 5% 的部分按 10% / 20% / 30% / 40% 四档阶梯给运营方，剩余按股份（客户 90% / 陆侨 10%）分。见《模式三详解》 |
我们不对转租收入和回报做预测或承诺。转租能否租出去、能租多少钱都不确定，出租方还有 90 天提前解约权。每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。
联系我们
告诉我们打算做什么、需要多大面积、用电需求和预算，我们帮你判断适不适合、安排看房。报名截止 11 月 9 日，模式一要留出注册公司的时间。推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录），消息会直接送达平台管理员，并自动附上本文链接。