我们在看项目时常遇到这种情况：同一块地、同一层楼，隔一年再挂出来，价格涨了两三倍。这是普遍趋势，还是个别现象？我们下载了 Prozorro.Sale 上敖德萨州、基辅州、利沃夫州 2025 年以来的全部 33,999 场拍卖，把同一标的在两年里的价格逐一对上，只看重新评估或重新定价之后的价格，不把流拍降价算进去。结论是：涨得最确定的是政府土地；其他类型整体持平，只有个别标的重新评估后大涨。
"同一标的"指同一地籍号的地块，或同一出租方、同一地址、同一面积的房产。只统计 2025 年和 2026 年都挂过牌的标的，比较 2025 年第一次挂牌和 2026 年最近一次挂牌的价格依据（政府土地用规范估值，法拍土地用评估报告价，其余用每个挂牌周期第一轮的起拍价）。成交率和溢价统计的是全部拍卖。
| 拍卖类型 | 价格依据 | 同一标的数 | 2025→2026 中位数 | 涨 / 平 / 降 | 成交率 | 成交价 ÷ 起拍价（中位数） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 国家/市有土地租赁 | 规范估值 × 比例 | 310 | +8% | 280 / 24 / 6 | 48% | 2.34 倍（2026 年 2.31 倍） |
| 有优先购买权人的市有土地出售 | 规范估值 | 87 | +8% | 79 / 5 / 3 | 38% | 4.18 倍（2026 年 3.32 倍） |
| 市有土地出售（普通） | 评估价 | 147 | 0% | 15 / 117 / 15 | 23% | 1.03 倍（2026 年 1.24 倍） |
| 法院强制执行拍卖的土地 | 评估报告 | 367 | 0%（基辅州 −7%） | 41 / 159 / 167 | 9% | 1.04 倍 |
| 国有/市有房产出租 | 评估 / 基准租金 | 70 | 0% | 23 / 39 / 8 | 64% | 1.04 倍 |
| 私营企业房产出租（基本都是乌克兰电信） | 企业自主定价 | 437 | 0%（基辅州 −18%） | 109 / 189 / 139 | 3% | 1.03 倍 |
| 国有房产小私有化（出售） | 评估价 | 25 | 0% | 4 / 21 / 0 | 33% | 1.32 倍（2026 年 1.17 倍） |
| 其他资产出售（银行、企业等） | 卖方定价 | 20 | 0% | 6 / 8 / 6 | 9% | 1.03 倍（2026 年 1.06 倍） |
"涨 / 平 / 降"以 ±5% 为界。成交率 = 已成交场次 ÷ 已结束场次。比较以格里夫纳计算，比例不受汇率影响。数据来源与局限见第 8 节。
这张表回答了开头的问题："隔一年再看涨了很多"在政府土地上是常态，在其他类型上是个案。同时，热度差别非常大：政府土地租赁一半能租出去，成交价普遍远高于起拍价；乌克兰电信的出租只有 3% 能租出去，几乎都是按起拍价成交。
国家和市有土地出租、出售时，起拍价以土地的"规范估值"（НГО，官方计税估值）为基础：年租金一般是规范估值的一定百分比，由地方议会决定。规范估值每年按全国统一的指数化系数上调。数据显示，2026 年挂牌的同一地块，规范估值比 2025 年统一乘以 1.08，起拍租金也同步上调 8%。三个州一样，农地（193 块）和非农地（117 块）也一样。舍普蒂茨基市议会 2026 年第 4322 号决定写明，调价是"因为适用了 2025 年度土地规范估值指数化系数"。
地方政府如果重新编制某地块的规范估值技术文件，估值会一次性大幅调整。310 块政府出租地中，有 12 块的估值涨了 2 倍以上：
起拍价只是底价。政府土地租赁是这八类里竞争最激烈的：
| 国家/市有土地租赁 | 成交价 ÷ 起拍价（中位数）2025 | 2026 |
|---|---|---|
| 农地 | 2.66 倍 | 2.65 倍 |
| 非农地（工业、商业、住宅等） | 1.32 倍 | 1.34 倍 |
| 基辅州（全部） | 5.1 倍 | 2.7 倍 |
| 利沃夫州（全部） | 4.3 倍 | 3.8 倍 |
| 敖德萨州（全部） | 1.76 倍 | 1.81 倍 |
也就是说，政府土地的实际成交租金 = 逐年上调的起拍价 × 激烈的竞价溢价。农地尤其明显，约六成的成交价是起拍价的 2 倍以上。这类标的等下去不会更便宜。
法院强制执行拍卖的土地（执行员拍卖债务人的地），起拍价来自执行程序中委托的评估报告，和规范估值没有固定关系。评估报告过期后要重新评估，新报告可能高很多，也可能低很多。367 块同一地块中，评估价涨 50% 以上的 22 块，跌三分之一以上的 38 块，其余基本不变。
| 案例 | 2025 年评估价 | 2026 年评估价 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 敖德萨州利曼卡"切尔诺莫尔卡"度假区 0.1 公顷宅基地（LAE001-UA-20260928-07358） | ₴1,552,290（2025-08） | ₴5,328,320（2026-07） | 3.4 倍；两轮流拍后本轮降 15%，现价 ₴4,529,072 |
| 敖德萨州 8.43 公顷土地（LAE001-UA-20260910-99912） | ₴533,617 | ₴1,600,350 | 3.0 倍 |
| 敖德萨州 6.83 公顷土地（LAE001-UA-20260910-05537） | ₴432,326 | ₴1,128,790 | 2.6 倍 |
| 基辅州 0.86 公顷副业用地（LAE001-UA-20260516-21728） | ₴1,186,000 | ₴3,200,000 | 2.7 倍 |
| 基辅州一批银行抵押宅基地（如 LAE001-UA-20260907-44299） | ₴1,339 万 | ₴21.9 万 | 跌 98%，抵押物处置重新定价 |
还有一种情况：评估价远低于规范估值。我们此前推介过的敖德萨北郊一块 0.165 公顷宅基地，起拍价只有规范估值的 19%，两次流拍，至今无人报名。说明法拍土地的价格是"一块一个价"，要逐块看评估报告和历次挂牌记录，不能套用"普涨"的判断。
利曼卡这块地 2025 年按 ₴155 万挂牌时没有成交（一轮流拍、一轮被执行员撤销），2026 年重新评估到 ₴533 万后，又连续两轮无人报名。评估价涨了，不代表市场接受了。
Prozorro 上的"商业房产出租"三个州里基本全是乌克兰电信（私营企业）。它的租金由公司自己定，不受官方估值约束，同一处房产两年对比：敖德萨州中位数不变，利沃夫州不变（涨降各一半），基辅州下降 18%。成交率只有 3%。
| 案例（乌克兰电信） | 2025 年 | 2026 年 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 敖德萨阿尔卡迪亚格沃兹迪奇尼巷 6 号三层 868㎡ | ₴50,946 / 月（全年 10 轮无人报名） | ₴169,752 → ₴144,288 → ₴121,604 | 出租方调价，现价是 2025 年的 2.4 倍 |
| 敖德萨州红村 252㎡ 独立建筑 | ₴5,422 / 月 | ₴25,472 / 月 | 4.7 倍 |
| 敖德萨北郊 19 公里旧基辅路 33 号 835㎡厂房 | 约 ₴50,100 / 月 | ₴63,986 → ₴54,392 | 现价比 2025 年高约 9% |
| 基辅州法斯蒂夫一组房屋 127㎡ | ₴11,699 / 月 | ₴1,384 / 月 | 降 88% |
国有和市有房产的出租（区别于私企）价格最稳：同一标的中位数不变，23 处上涨、8 处下降；成交率 64%，是八类里最高的，成交价通常接近起拍价。
相关分析：《阿尔卡迪亚 868㎡ 整层》《北郊 835㎡ 厂房》。
上面的对比都排除了流拍降价。流拍降价指同一个挂牌周期里，没人报名后下一轮自动降低起拍价。各类规则不同，我们按实际数据统计了第 2、3、4 轮价格相当于第 1 轮的比例（中位数）：
| 拍卖类型 | 第 2 轮 | 第 3 轮 | 第 4 轮 | 样本 |
|---|---|---|---|---|
| 法院强制执行拍卖的土地 | 不降 | −15% | −30% | 3,304 轮，几乎全部一致 |
| 国有/市有房产出租 | −50% | — | — | 535 轮 |
| 国有房产小私有化 | −50% | — | — | 328 轮 |
| 国家/市有土地租赁 | 不降 | 不降 | 多数不降 | 1,974 轮 |
| 市有土地出售（普通） | 不降 | 不降 | 不降 | 335 轮 |
| 有优先购买权人的市有土地出售 | 多数不降 | 约 −40% | — | 167 轮 |
| 乌克兰电信出租（企业自定） | 约 −15% | 约 −29% | 约 −30% | 881 轮，第 5 轮约 −40% |
| 其他资产出售（银行、企业等） | 约 −25% | 约 −50% | 不定 | 2,964 轮 |
"—"表示该类型很少走到这一轮：国有房产出租、小私有化第 2 轮流拍后通常转入逐步降价的拍卖方式，或重新评估后再挂牌。以上为统计结果，具体以每场公告为准。
案例：利曼卡宅基地 2026 年第 1、2 轮都是 ₴5,328,320，第 3 轮降 15% 到 ₴4,529,072，如果还没人报名，第 4 轮大概率降到约 ₴373 万（−30%）。格沃兹迪奇尼巷那层楼 2026 年 5 月以 ₴169,752 挂牌，8 月降到 ₴144,288（−15%），9 月再降到 ₴121,604。
本报告描述的是 2025 年到 2026 年的历史数据，不代表未来价格一定上涨或下跌，不构成投资建议。
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