没有乌克兰银行账户，怎么参加官方拍卖？
用公司（SPV）代拍：别墅用地、工业厂房怎么选

原因一：没有乌克兰银行账户，钱付不进去

Prozorro.Sale 上报名，要通过电子交易平台（运营商）缴纳报名费和保证金；中标后，成交款要在公告规定的期限内付到出售方账户（土地拍卖通常只有几个工作日，国有资产私有化一般约 20 个工作日，以每个标的公告为准）。付款人必须是竞买人本人，从第三方账户代付会被退回或导致资格问题。外国个人在乌克兰开户要本人到银行、完成较严格的身份和资金来源审核，战时周期更长、不保证能开。没有账户＝交不了保证金＝报不了名。

原因二：外国个人不能买空置的非农业用地

《土地法》第 81 条：外国个人可以取得乌克兰的非农业用地，但在城镇村范围内，仅限于他购买的房屋所在的地块。也就是说：

• 买"房子＋房下土地"（比如带房子的宅基地、带厂房的工业地）——外国个人可以；
• 买空地（没有房子的别墅用地、空的工业用地）——外国个人不可以；
• 由外国人 100% 持股的乌克兰公司（乌克兰法人）可以按《土地法》第 82 条购买非农业用地。

农业用地（包括园艺地 01.05、耕地）：外国人、外国公司、有外资股东的乌克兰公司都不能买，只能租。这一条用公司也绕不过去，我们也不做代持安排。

你的情况	空置别墅用地 / 宅基地	带房子的独栋住宅	工业厂房 / 工业用地
乌克兰公民，有账户	可个人拍；投资型建议公司	可个人拍	建议公司
外国人，有税号＋乌克兰账户	不能个人买 → 公司	自住可个人拍；投资型建议公司	公司（空地必须公司；带厂房的个人能买，但经营、许可都要公司）
外国人，有税号、没有乌克兰账户（本文客户）	个人无法报名 → 公司代拍。能按时到乌克兰的，用自己的公司（模式一）或先代设 SPV、中标后过户（模式二）；来不了的，由陆侨代设并代持 SPV（第 4 节）
金额很小、不想要公司	模式三：陆侨用自有公司代拍代持，资产抵押登记给你（见《模式三详解》）

为什么投资型建议用公司：资产登记在公司名下，出租开票、记账、贷款、找合作方入股、以后整体转让都更方便；投资和经营损益在公司层面核算；投资满 10 万美元以上的外国投资者申请投资居留，通行做法也是向自己控股的乌克兰公司注资（移民许可要看配额和材料，不保证）。自住型就简单得多，个人持有反而少一层公司维护成本。

适用于"人暂时来不了、没有乌克兰账户，但希望资产放在一家专门的项目公司里、以后整家公司归你"的投资者。它介于模式二和模式三之间：资产不进陆侨自己的公司，而是进一家为你这个项目单独设立的 SPV。

1. 选标的、做尽调（提前 3–4 周开始）。律师查册、债务/抵押排查、现场实勘；同时确认这个标的允许公司参拍、外资公司能持有（排除农业用地）。
2. 签委托与代持协议。写明：你是 SPV 的实际出资人和最终受益人；陆侨（或其指定人员）代持 100% 股权；最高授权出价；费用；你随时要求转回股权的条件和期限；双方违约责任。
3. 设立 SPV、开公司账户（约 1–3 周）。公司注册通常几个工作日；银行开户要做反洗钱审核，银行会要求提供你的护照、税号和资金来源材料（可远程提供），所以要预留时间，来不及开户的项目不要硬上。
4. 资金进入 SPV。你从境外自己的账户，以股东借款或增资等方式把保证金和预算汇入 SPV（具体方式由律师按乌克兰外汇规定确定；出境资金由你按中国规定自行合规办理，我们不代换汇）。
5. SPV 报名、竞拍。在授权价以内出价；未中标，保证金按官方规则原路退回 SPV，再按你的指示退回。
6. 中标、付款、产权登记在 SPV 名下。同时办第 5 节的保障登记。
7. 股权转给你（时间由你定）。你方便来乌克兰时（或通过有效的公证授权），在公证处把 SPV 的 100% 股权变更到你名下；从此资产、账户、公司都直接归你。

同样要讲清楚它不能保障的：资产本身的涨跌、战争等不可抗力、以及你自己资金出境的合规问题。所有协议、质押和抵押文件，建议请你自己的律师审阅后再签。

	代持 SPV（模式二的代持版）	模式三（陆侨代拍代持）
资产登记在	为你这个项目单独设立的 SPV	陆侨的公司
以后怎么归你	把 SPV 的 100% 股权转给你，资产不用再过户	买断陆侨 10% 权益后，资产再过户到你或你的公司
服务费	现金：尽调费＋成交额 2%（竞拍协助 1%＋过户交割 1%）＋SPV 设立和维护的实际费用	不收现金服务费，陆侨持有项目 10% 权益并参与超额分成
谁经营	你自己（或另签运营委托）	陆侨本地团队
适合	别墅用地、工业厂房等金额中等以上、计划长期持有或开发、以后要办居留的项目	一两万美元的小标的、只想交给本地团队打理

网上有一种说法："用公司拍、再转股权，可以完全避开不动产转让的重税。"这句话不准确，我们也不把 SPV 当避税工具来推荐。真实情况是：

• 能省的是"第二次过户"。如果先拍在别人个人名下、再转给你，就要做两次不动产买卖：每次都要公证、登记、缴国家规费和养老基金费（不动产买卖通常各约 1%），出让方个人还要就这次出售缴个人所得税和军事税（税率看居民身份和持有情况；军事税 2024 年 12 月起已从 1.5% 提高到 5%，不少文章还写着旧税率）。资产一开始就进 SPV，只做一次过户，以后转的是公司股权。
• 不能省的：第一次买入时的公证、登记、规费照付；转让股权时，如果转让价高于出资（有增值），转让方要就增值部分纳税；公司持有不动产每年要交土地税/不动产税，有经营就有企业所得税、记账和申报成本；成交价含增值税的标的（如很多国有资产小私有化），增值税照付。
• 代持 SPV 的特点：代持方按你的出资原价把股权转回给你，没有增值，正常情况下这次转让不产生所得税，只有公证和登记费用。

以上为一般规则说明，不构成税务意见；每个项目以乌克兰税务顾问的书面意见为准。

项目	代持 SPV / 模式二	说明
会员	¥1,200 / 季，¥3,600 / 年	信息平台服务费，开通即可看全部资产资料和完整版项目分析；不抵扣后续服务费
拍前尽调	评估价 ≤ $5,000：定额 $200–300；$5,000–$100,000：$500；> $100,000：评估价 × 1%	预收、不退（律师查册、债务排查、现场实勘等第三方开支）
SPV 设立与开户	按实际报价	注册、章程、银行开户协助；已有乌克兰公司的直接用你的公司
代持期间维护	参考 $100–250 / 月，按实际报价	记账、税务申报、法定代表人、注册地址；业务量越少越接近下限；股权转给你后即停止
官方保证金	按 Prozorro 公告	未中标按官方规则原路退回
竞拍协助	成交额 × 1%	仅中标后结算
过户交割	成交额 × 1%	仅中标后结算
股权转回给你	实际公证与登记费用	不另收服务费

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准。三种模式的完整费用表见《三种合作模式怎么选、怎么收费》。

案例	标的类型	建议的方式和理由
敖德萨城南两块法拍宅基地	空置别墅用地	外国个人不能买空地 → 公司（代持 SPV）。其中一块地籍类别写的是农业用地，外资公司也不能买，必须先取最新地籍摘录确认
敖德萨北郊宅基地（模式三首个项目）	小额宅基地	金额小、客户只想交给本地团队 → 模式三；如果客户以后要自己盖房、办居留，就该用代持 SPV
利沃夫州德罗霍贝奇近郊国有肉类加工车间	带设备的厂房＋工业地块	房子个人也能买，但楼下土地要办租用/购买、生产许可要以企业申请 → 公司
基辅州布罗瓦里国有粉末冶金厂整体出售	整家国企	要承接债务、员工、办土地，还可能要反垄断审批 → 只能用公司，且要自有或代设的 SPV
敖德萨州巴尔塔集市边 125㎡ 商铺	小商铺＋投资居留	想用投资办居留 → 向自己控股的乌克兰公司注资、由公司买和经营（代持 SPV 要先把股权转到你名下）

• 时间：SPV 注册和银行开户需要 1–3 周，报名截止前来不及的项目不要做。
• 代持本身的风险：股权和资产登记在代持方名下期间，你依靠的是协议、质押和抵押登记；请让自己的律师审阅。
• 资金合规：投资款出境须通过中国法律法规认可的渠道办理，由投资者独立承担外汇合规责任；我们不提供换汇或资金池服务。
• 农业用地：外资公司也不能买，只能租。
• 战时风险：乌克兰处于战时状态，存在不可抗力风险，多数商业保险不承保战区不动产。
• 居留：投资居留看配额、材料和审批，任何方式都不能保证获批。